Чтобы покупка или продажа жилья прошла без проблем, участникам сделки нужно действовать, четко следуя требованиям закона. Такие термины, как «предварительное соглашение», «расписка», «предоплата» и «аванс» часто фигурируют в документах, которые подписывают перед куплей-продажей. Как правильно оформить готовность сторон заключить сделку и передать залог, чтобы она состоялась?

Аванс и задаток – в чем различие

В сделках с жильем и недвижимостью авансовый платеж трактуется как просто предоплата, а задаток можно рассматривать как обязательство. Если сделка срывается по вине владельца квартиры, покупателю проще вернуть задаток. Многие продавцы настаивают именно на авансе, из-за путаницы между этими понятиями возможен конфликт интересов. Сторонам сделки стоит уяснить суть этого соглашения и выбрать вариант предварительной оплаты.

Задаток

В ГК РФ задаток определен как законное действие – предварительный платеж (часть суммы от стоимости объекта), который накладывает обязательства на покупателя перед продавцом. Если сделка не состоялась по взаимному согласию участников или по иным объективным причинам, то задаток возвращается. Разрыв в одностороннем порядке приведет к определенным санкциям. Отказ покупателя – основание оставить задаток у продавца, а если передумал продавец – ему грозит штраф в двойном размере от стоимости задатка.

Соглашение документируется в письменном виде, как этого требует закон, иначе предоплата не будет считаться задатком.

Аванс

Предоплата в виде аванса не гарантирует, что сделка купли-продажи произойдет. У продавца не возникает обязательств, так как в Гражданском кодексе нет определения «аванс». Хозяин недвижимости может отказаться от сделки без всяких штрафных санкций.

При отмене сделки по инициативе собственника, он может вычесть из суммы аванса средства, израсходованные при продаже жилья. К примеру, учесть траты на объявления о продаже, долги за ЖКУ, сбор документов.

Если сделку отменяет покупатель, внесенный аванс остается у продавца. Передачу денег (аванса или задатка) стоит зафиксировать письменно, с перечислением всех нюансов. Это убережет обе стороны от столкновения интересов и утомительных разбирательств.

Письменное соглашение

Гражданский кодекс указывает, что документ о задатке оформляют как на бланке, так и в произвольной форме. Расписка также имеет юридическую силу, сумма в ней может быть указана любая, по договоренности участников. Если расписка составлена грамотно, нотариальное заверение не обязательно. В ней перечисляются:

• ФИО покупателей и продавцов, паспортные данные и место жительства
• сумма, вносимая в виде задатка
• срок исполнения ДКП и срок окончательного расчета
• подпись продавца (идентичная паспортной) и дата получения денег

Дополнительно можно указать:

• сумму от продажи жилья, и что задаток в нее включается
• случаи и сроки, когда задаток можно вернуть
• информация о жилплощади, собственниках и зарегистрированных
• документы для сделки (согласие супруга или органов опеки, подтверждение об отсутствии долгов по ЖКУ)
• дату и место заключения договора купли-продажи, кто несет расходы по регистрации сделки и пр.

Что оформлять – аванс или задаток

Покупателю выгодно внести оплату задатком, если продавец откажется от сделки, ему придется вернуть в два раза больше денег (сумма предоплаты плюс сумма сверху). Продавцу стоит оформлять предоплату в виде задатка, если продажа проходит как «чистая», то есть недвижимость меняется на деньги. В остальных случаях собственнику лучше брать аванс. Компромиссный вариант – авансовый договор, в котором спустя определенное время, внесенная сумма становится задатком.

Предоплата (аванс или задаток) остается у продавца, если покупатель отказался от сделки. Если такое решение примет собственник, то он вернет задаток в двойном размере. А из возвращаемого аванса, наоборот, вычтет сумму своих затрат на продажу квартиры.

Чтобы сделка купли-продажи прошла взаимовыгодно для всех ее участников, стоит тщательно разобраться в нюансах этого вопроса.